楼市入冬，魔幻重生 | 棱镜
作者 | 孙春芳
当万科喊出“活下去”时，所有开发商都在观望是不是该全面降价了；而当媒体和楼盘广告铺天盖地释放出降价消息时，所有持币观望的购房者都在思量是不是又该出手了。
业主“维权”风起云涌时，开发商和购房者都在焦虑。开发商担忧，新盘降价后，那些早年以高价“站岗”的老业主会不会来砸售楼处；而购房者忐忑，花几百万甚至上千万买回来的房子会不会由精装修变成了毛坯。
寒冬楼市里，已经买房的想退房，还没置业的想入场，熙来攘往的逐利者们，拥挤在楼市这座围城里，异常燥热。
当维权集中爆发时
2018年10月10日，国庆长假第三天，南京秦淮河西的涵碧楼酒店，前来摇号选房的人和老业主们在大堂相遇。
这次开的盘是位于南京江北核心区的华润国际社区，项目加推最后516套房源，首付3成起，户型面积89—144㎡，销许均价为28790元/㎡，精装交付。共有5370组买房人参与摇号，中签率仅有9.6%。
李亮九点多到的酒店，发现现场异常火爆，原来除了置业顾问、购房者、保安之外，还有一群老业主在那儿，他们手里举着打印好的二维码，让李亮扫码进群，了解下“黑心开发商”的“无良”。
除了奉劝购房者买房须谨慎之外，老业主也跟现场的置业顾问理论了起来：原来你们答应的精装标准是4700/㎡，而实际上我们评估下来也就1500/㎡，你们承诺的学区在哪里，商业配套呢？
南京江北华润国际社区，维权的老业主劝告选房者
李亮一边等待，一边看着这场闹剧。他的号是800多位，如果前面的人都不弃选，李亮是没有机会买到房的，但他知道最近楼市早已不是半年前烈火烹油的盛况了，一定会有人弃选的，而且还有这些维权的老业主们苦口婆心的劝告。
最终，中午一点10分左右，516套房源全部售罄，李亮也买上了房，事实上，当天弃号的有500多人，最终排在1100多位的人买上了最后一套房。
老业主们的劝告显然没有多大用处。李亮自己算过一笔账，新盘价格28790元/㎡，即使开发商降低装修标准，也比买周边的二手房划算。链家的数据显示，华润国际社区二手房的均价为3.1万/㎡
维权者闹得“凶”，但是该买房的人还是买。更有甚者，当开发商允许维权者退房时，老业主们也并没有退房的意思。
这一幕也发生在一年前一房难求的北京昆仑域项目上。
9月以来，昆仑域项目的业主跟项目操盘方华润置地已经进行了数轮拉锯战似的的维权沟通。业主的不满主要集中在绿化及装修等配套方面。比如，墙体外立面、入户大堂、楼道、园林水系等与销售承诺或宣传图示不符。随后双方的争议由项目品质又聚焦到收房与整改的时间及赔偿问题。
昆仑域项目是2017年北京少数几个预售价超过8万红线的楼盘之一，是当年的超级神盘，单价9.5万/㎡。
王猛还记得自己如何与这个项目擦肩而过。2017年12月，王猛听到小道消息说昆仑域二期要开盘了，接连几天打电话到售楼处问开盘详情。直到两星期后，他再打电话的时候，被告知房子已经卖完了。
王猛这才知道这个项目并不是靠运气和执著就能够搞定的。而如今，那些能搞到“条子”、付得起几十万茶水费的业主们，却在苦苦维权。
昆仑域项目方对业主们的回应是，“不存在虚假宣传和违约”，但可在规定时间内，为业主赠送某品牌空调及新风系统，或在法律空间下协商退房。如果业主在规定期内未做选择，则视为默认选择前者。
但大多数业主并未选择协商退房。数据显示，昆仑域周边的二手房，类似户型和质量的，均价在11万/㎡左右。
与昆仑域紧挨着的另一神盘——中国玺也遭遇了维权，不过不是质量问题。业主向媒体爆料称，中国玺的操盘方招商蛇口通过违规增加套内面积，要求每位业主补缴26万~29万元不等的面积差额款。业主们认为，这是开发商在变相增加利润，从而规避限价带来的损失。据业主介绍，以147平方米的户型为例，套内实测面积却增加了2.5平方米，业主需要按照套内单价11万元/平方米的价格补差价。
中国玺的业主们在楼盘前拉起了横幅
2017年6月份，中国玺一期拿到预售证，房价为79454元一平，开盘即售完。
除了两大神盘之外，首创天阅西山的业主们最近也堵得慌，某女士2016年12月买房时，当时的楼书和职业顾问承诺的是“更用心的科技豪宅”，今年9月底收房时看到的却是“更糟心的装修质量”。
举目全国，维权楼盘榜上还可以拉出更长的名单。而为何楼盘质量维权事件最近集中爆发？限价是原因之一。
华润置业地方公司的一位营销负责人表示，政府在2017年前后纷纷对开发商新房交易实行限价政策，而这些集中上市的新房都是当年在楼市高潮的时候拿的地，拿地成本很高，限价之后，开发商利润被压得很低。
“当然，开发商有自己的套路，政府限房价了，开发商可以捆绑精装修、车位、电梯、地下室销售，比如售价500万，开发商说装修需要50万，车位需要20万，电梯需要10万，这样算下来购房者买这套房的总价就需要580万。”该营销负责人表示。
但是，这些套路在一些调控不是很严的二三线城市可以打擦边球，在北京等一线城市就行不通。因为北京明文规定了严禁企业捆绑精装及地下空间。
“一开始，开发商可能还抱着侥幸心理，以为通过这些套路还是能够变相突破限价，提升利润，但是后来发现在北京等调控严格的城市行不通。”上述营销负责人表示。
于是，开发商只能另谋他法，比如降低装修标准，原先5000/㎡的，给降到2000/㎡甚至更低，于是新房的材质、小区园林景观、电梯的空间，等等都改变了。
该营销负责人表示，一般而言，在2017年之前买房的，如今交房的往往会碰到或大或小的质量问题，因为开发商那时候还抱着侥幸心理，而2017年下半年之后买房的，此前宣传的精装修大多都改成了毛坯，因为开发商知道无机可乘了，干脆就跟购房者明说了，这个价钱就只能是毛坯房。
拷问：房价真的降了吗？
质量堪忧导致维权，楼盘降价也同样能导致维权。
泰禾合肥院子在中秋期间感恩回馈，推出少数“限时限量“房源：15#的11层小高层，户型143㎡，降价后约15000元/㎡；17#的六层洋房，户型155㎡，降价后约16000元/㎡。这比2.2万/㎡的备案均价，一套房降价80万以上。
对购房者的“感恩回馈”，却引发了老业主的“恼羞成怒”，拉横幅，爆粗口，在购房者疯狂抢房的同时，老业主的戏码着实不少。
泰禾集团相关负责人表示，合肥院子中秋国庆期间推出的特价房源，只是特定户型的，且需要购房者全额付款，老业主如有不满，可以退房再去全款购房特价房源。
泰禾针对维权老业主的方案是退房，而厦门万科白鹭郡项目则答应给高价“站岗”的老业主退款。事情的起因是国庆期间万科厦门白鹭郡推出的房源价格278万，而此前那些老业主买的时候，一套房总价是460万到500万左右。
万科随后发表声明称，退款是因为此前项目承诺有温泉入户，而如今没法实现，业主也选择要么获得20万补偿，要么退房。
而事实上，万科白鹭郡国庆期间推出的房源价格比起此前来，降幅巨大，国庆期间的房源不包括50万的精装修、36万的车位费、15万的家用电梯，然而即使加上这些款项，国庆期间的总价仍然比此前要低60万到100万左右。
厦门万科白鹭郡项目
万科退款事件，只是全国众多楼盘降价大潮中的一波小浪。“低到我说了你都不信”“房价重回2015”“买房送宝马”这些卖房标语开始出现在合肥、南京、上海等地的售楼现场。
噱头背后，则是开发商去库存的压力。往年的金九银十成了铜九铁十。
杭州今年的楼市交易情况甚是惨淡。据中国指数研究院统计，今年杭州十一假期内新房成交量为293套，相较去年同期下跌70%，同时也创下近10年来国庆假期期间成交量的新低。两年之前的国庆，G20之后的杭州，新房成交2003套，即使是在经过多轮调控之后的2017年，杭州国庆新房成交也依然有992套。
相比新房，二手房更惨，2016-2018年国庆期间，杭州的二手房成交量为947、140、47套。
今年3、4月份，由于杭州出现万人空巷去买房的盛况，要条子、收茶水费等各种买房猫腻层出不穷，杭州住建委不得不于4月14日出台买新房摇号政策。
然而仅仅半年之后，市场就变了模样。
杭州市住建委公布的数据显示，今年9月，杭州共有59个楼盘相继入市，入市房源共10169套，吸引登记人次共58034次。相比8月，9月总登记人次下降20.5%，集体中签率上升73.3%。相比四五月份动则万人摇号卖房的盛况，更是今非昔比。
今年9月杭州已公布登记结果的所有楼盘中，中签率超过100%的项目共有10个，这10个项目无需摇号即可买到房，俗称“流摇”。而在此前的前5个月，杭州“流摇”楼盘数量的总和也不过12个而已。
尽管杭州楼市的交易量已经开始凉凉，然而从价格来看，各个区域均有不同程度的上涨。
从杭州各个楼盘公布的备案价数据来看，良渚新城目前高层毛坯均价20000元/平方米，同比上涨10%左右，艮北新城板块内的杨柳郡，毛坯房均价3.7万/平方米，同比上涨近23%；而杭州核心区域之内的房价同比涨幅，则比上述周边板块更高。
开发商的资金寒冬
开发商密集推盘，各种降价促销背后，则是房企资金的持续收紧。
“从2017年开始，对房企的融资政策就是不断收紧、但是彼时楼市的交易量和价格都还不错，各大房企通过此前的资金储备和销售回款普遍能够解决问题，然而2018年之后，房企的资金面越来越紧张了，由于部分城市库存过大滞销严重，销售回款也无法像以前那样给房企带来充足的资金流了。”华润地方公司的一位销售负责人表示。
依靠在环京区域低价拿地大量卖楼“一招鲜吃遍天”的华夏幸福，由于这两年来环京楼市的消沉，钱袋子明显瘪了。
2018年中报显示，华夏幸福期末货币资金425亿元，同比下降37.47%。期末华夏幸福经营产生的现金流量-78.18亿元，上期未为-42.69亿元；年中华夏幸福投资产生的现金流量-65.64亿元，上期末为-20.44亿元。筹资产生的流量流量-97.20亿元，上期末为383.10亿元上述三者相加，其现金及现金等价物净增加额为-240.96亿元，而上期末则为135.5亿元。
为此，华夏幸福不惜卖股卖地。
7月10日，华夏幸福发生了一场股权变局，控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股权，8月10日，通过一个补充协议，平安资管的股票又转到平安人寿。通过此次股权变动，华夏幸福可从平安拿到137亿元。
10月9日，华夏幸福向万科出售旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这些交易的对价约为32.34亿元。
今年3月底，华夏幸福总裁孟惊向《棱镜》坦言，华夏幸福是京津冀地区的土地大户，且土地相对便宜，于是很多房企都想跟华夏幸福合作。华夏幸福跟恒大、万科、碧桂园等都谈过，但是他们的合作“条件挺高，要求统筹我，但我的地那么便宜，我肯定不愿意啊，大家反正都在找合作的共同点。”
经过半年多的“煎熬”之后，华夏幸福终于拱手将涿州、廊坊等地的土地操盘权让给了万科。
事实上，一些中小房企都做好了在寒冬时期不惜卖股卖地来解决困境的准备。
一位总部在上海的上市闽系房企的高管表示，公司还是要继续追求在一二线城市打造高品质产品的目标，尽管目前融资环境比较恶劣，“公司的老总说了，在万不得已的时刻，可以通过出售部分股权的方式解决资金问题”。
融信2016年在上海110.1亿拍得上海内环内一商住地块，刷新全国总价地王
在钱难借、房难卖的大势之下，此前一直以狂飙突进著称的房企，也不得不变得收敛。
泰禾在2018年上半年，用于买地的投资金额仅为57.88亿元。而在2017年，泰禾仅仅并购一个华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目，就花费了108.8亿元。
此前一举在上海拿下全国地王的融信中国，今年上半年花在土地投资上的金额仅为41.3亿元。房企资金吃紧，政府限价依旧，拉着横幅的老业主和拿着号条的选房者擦肩而过，互相投去一道鄙视的目光。
秋风已起，草木黄落，群雁南归。感受到阵阵秋意的开发商和新老业主们，显然无法说出“春天已经不远了”。
（应受访者要求，李亮、王猛为化名）
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棱镜·腾讯新闻出品 | 第336期
运营编辑：范晟男 张媛
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